Predstavme si situáciu, že si požičiam peniaze v banke za 4% a investujem ich do akcií s očakávaným výnosom povedzme 8-10%. Mal by som to urobiť?
Na túto otázku neexistuje jednoznačná odpoveď. Fakt je, že dlh znižuje šancu na prežitie tým, že zmenšuje rozsah negatívnych udalostí, ktoré po finančnej stránke prežijete. Zároveň za bežných okolností zvyšuje výnosy. Ak chcete využívať pri investovaní dlh, dajte si pozor, aby ste sa nevystavovali existenčným rizikám. Vyhýbajte sa investovaniu peňazí, ktoré majú krátku dobu do splatnosti --- de facto je jediný vhodný zdroj peňazí hypotéka s čo najdlhšou splatnosťou a čo najdlhšou fixáciou úrokovej sadzby (nie napr. spotrebné úvery so splatnosťou niekoľko rokov). Väčšina ľudí nie je v pozícii splatiť hypotéku rýchlo či rovno si kúpiť nehnuteľnosť za hotovosť, neznamená to však, že nesmú investovať po väčšinu svojho života --- naopak, je dôležité začať investovať už v mladosti.
Keď premýšľame nad svojím finančným plánom, nedá sa vyhnúť otázke o prenájme vs. vlastnení nehnuteľnosti s hypotékou. Pri finančných kalkuláciách je výhodné vlastníctvo nehnuteľnosti oddeliť od ceny za bývanie. Inými slovami, prestavte si, že svoju nehnuteľnosť prenajímate sami sebe za trhové nájomné. Príklad: 3-izbový byt v Bratislave, trhová cena 180 000 eur, nájomné 600 eur mesačne.
Pozrime sa, aká výhodná by táto investícia bola pri rôznej výške hypotéky. Predpokladáme vždy úrok 3.5% a 30-ročnú splatnosť; na výpočet splátky využívame online kalkulačku a ignorujeme daň z prenájmu i nehnuteľnosti. LTV (loan-to-value) je pomer výšky pôžičky k cene nehnuteľnosti. ROE (return on equity) je podiel zisku a vloženého vlastného kapitálu.
| LTV | Investovaný kapitál | Hypotéka | Splátka | Istina | Úrok | Zisk | ROE | ROE with growth | Cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% | 180 000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 600 | 4.0% | 6.0% | 600 |
| 40% | 108 000 | 72 000 | 323 | 113 | 210 | 390 | 4.3% | 7.7% | 277 |
| 80% | 36 000 | 144 000 | 647 | 227 | 420 | 180 | 6.0% | 16.0% | -47 |
Kľúčové číslo je ROE. Treba ho porovnať s výnosom z akcií: ak by sme investovaný kapitál dali miesto do nehnuteľnosti do akcií, očakávaný výnos (pri veľmi dlhom investičnom horizonte) bude 6-10% nominálny alebo 3-7% reálny (po odrátaní inflácie). Číslo ROE nezahŕňa rast ceny nehnuteľností, preto tam máme stĺpec "ROE with growth", ktoré počíta s rastom ceny nehnuteľností o 2% ročne. Lenže to iba na ilustráciu: tento stĺpec výrazne nadhodnocuje skutočný výnos, keďže nehnuteľnosti sa opotrebúvajú a ak sa majiteľ bytu chce vyhnúť poklesu nájomného, musí rátať s rekonštrukciou povedzme raz za 20 rokov, ktorej cena môže aj presiahnuť 30 000 eur, čiže treba rátať 15-20% ceny bytu, čo vymaže zisk z rastu ceny nehnuteľnosti za 10 rokov. Niečo tiež treba rátať na obmenu elektrospotrebičov.
Z úvah vyššie vidíme, že spoľahlivo vyrátať zisk z prenajímania je ťažké. A to sme zatiaľ nezohľadnili demografiu, obmedzenú životnosť starších budov (panelákové byty), možný rast či pokles úrokových sadzieb, vplyv hypotékových limitov určených NBS atď.
Napriek tomu, že nevieme výnos vyrátať presne, je jasné, že prenájom nehnuteľnosti má šancu prekonať výnosy z akcií len pri relatívne vysokej hypotéke (kdesi nad 70% LTV). Vysoká miera zadlženia síce zvyšuje výnosy, ale prináša aj riziko: ak máte LTV 80% a cena vašej nehnuteľnosti klesne o 20%, máte 100% stratu vložených peňazí a môžete len dúfať, že jedného dňa cena nehnuteľnosti znova stúpne, to však môže trvať aj dekádu.
Neznamená to, že nechcete nehnuteľnosť vlastniť; pokoj v duši má tiež niečo do seba, ale treba si uvedomiť, že to pri súčasných cenách nehnuteľností žiadna skvelá investícia nie je (v Nemecku boli nedávno hrubé výnosy z nájmu dokonca menej ako 3%, v príklade vyššie to je 12*600/180000 = 4%). Vo veľkých mestách je nepomer medzi nájmom a cenou nehnuteľnosti ešte horší, na vidieku je síce pomer lepší, ale perspektíva vývoja cien citeľne horšia kvôli vymieraniu obyvateľstva.
Vo všeobecnosti áno --- miesto predčasného splácania hypotéky sa oplatí investovať do akcií. Výhody:
- Veľká hypotéka zvyšuje výnos z nehnuteľnosti, viď tabuľka vyššie.
- Investície do akcií, ktoré robíme miesto predčasnej splátky hypotéky, ďalej zväčšujú majetok.
- Veľká hypotéka chráni proti inflácii (za predpokladu, že peniaze neprepijeme, ale investujeme do aktív, ktorých cena rastie s infláciou, napr. akcie a nehnuteľnosti). Ako? Hypotéka je nominálny dlh: splácam vždy rovnakú sumu, bez ohľadu na hodnotu peňazí. Pri inflácii 3% ročne po cca 15 rokoch majú peniaze len polovičnú hodnotu (keď ju vyjadríme pomocou reálnych tovarov, ktoré sa za ne dajú kúpiť). Splátky tak síce sú nominálne rovnaké, ale predstavujú oveľa menšie percento príjmu.
Treba si však dávať pozor na celkové riziko; ak splátky hypoték za vaše nehnuteľnosti predstavujú výraznú časť vášho platu, potrebujete oveľa väčšiu finančnú rezervu. Asi najhorší scenár, čo sa vám môže stať, je výrazný rast úrokových sadzieb. Ten spôsobí pokles cien akcií aj nehnuteľností a zároveň zvýši úrokovú sadzbu, ktorú platíte na hypotéke, čiže vám po najbližšom výročí fixácie výrazne narastú splátky. Obmedzenie na celkovú výšku dlhu, ktoré určuje NBS (v r. 2024 to bol 8-násobok celkového ročného príjmu), vám však prakticky znemožňuje nabrať si prehnané množstvo hypoték. A ešte pomáha to, že úrokové sadzby výrazne narastú len v čase veľkej inflácie (inak by ich nedokázali dlžníci utiahnuť, vrátane zadlžených štátov) --- takže rast úrokov z hypotéky bude časom kompenzovaný rastom cien nehnuteľností a platov (tento rast však nemusí prísť okamžite, preto nutnosť väčšej rezervy v krátkodobých nominálnych i inflačne chránených dlhopisoch).